Rakentamisen ratkaisut on tehtävä sekä aikaa että rasituksia kestäväksi – halpa ja lyhytkestoinen ratkaisu tulee usein omistajalleen kalliiksi, kuvaa VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski.
Rakennuksen teknisellä arvolla mitataan arvoa, joka saadaan, kun rakennuksen uudisarvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen ja käyttökelpoisuuden alenemisesta johtuva arvo. Kiinteistön tekniseen arvoon vaikuttavat olennaisesti käytetyt rakennusmateriaalit, rakennuksen nykykunto sekä suoritetut huolto- ja korjaustoimenpiteet. Esimerkiksi asuinkerrostalossa tekninen arvo tulisi pitää 60–70% yläpuolella.
Teknisen arvon ylläpitämiseksi halutulla tasolla joudutaan useimmiten tekemään erilaisia huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Näistä toimenpiteistä aiheutunut korjausvelka tulisi kuitenkin pystyä maksamaan pois ennen seuraavia isompia korjaustoimenpiteitä ja niihin tarvittavaa lainanottoa, jotta kustannuskertymä ei pääse kasvamaan liian suureksi.
Vuokra-asuntoyhtiössä korjausvelka on pidettävä kurissa
VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin omistama yhtiö, joka rakennuttaa keskimäärin 200 valtion korkotuella tuettua vuokra-asuntoa vuosittain ja huolehtii myös niiden kunnossapidosta. Ojankosken mukaan rakenneratkaisuja suunniteltaessa tulisi arvioida ennen kaikkea rakenteen elinkaari ja sen aikana rakenteelle kohdistuvat kunnostustarpeet, sekä mahdollinen arvon aleneminen.
– Korjauksia ei aina voida toteuttaa pelkästään tulorahoituksella, vaan joskus joudutaan ottamaan myös velkaa. Korjaustoiminnan kautta ei tulisi kuitenkaan velkaantua liikaa. Mitä suuremmaksi korjausvelka ajan kuluessa kasvaa, sen vaikeampaa on sen takaisin maksaminen. Koska velan lyhennys sisällytetään vuokriin, jokainen varmasti ymmärtää, että liikaa ei vuokriakaan voida korottaa. VAV Asunnot Oy:llä isojen korjausten, kuten julkisivukorjausten, lainan takaisinmaksuaika on jopa 30 vuotta, joten korjatun rakenteen tulisi kestää ainakin tuon ajan, jotta uutta korjausvelkaa ei jouduttaisi ottamaan vanhan velan päälle.
– En tiedä, miettivätkö yksityiset osakkeenomistajat riittävästi näitä asioita, mutta ammattimaisen kiinteistönomistajan on pakko ajatella järkevästi ja nimenomaan vaikutuksia pitkällä tähtäimellä, toteaa Ojankoski. Pitkä elinkaari ja huoltovapaus ovat VAV Asuntojen näkökulmasta katsottuna tärkeimpiä kriteereitä, joita tarkastellaan päätöksiä tehtäessä. Esimerkiksi julkisivuille VAV on asettanut vähintään 60 vuoden elinkaaritavoitteen.
– Lyhyempiin elinkaaritavoitteisiin ei meillä ole kerta kaikkiaan varaa ja siksi emme ainakaan toistaiseksi ole valmiita esimerkiksi puurakentamiseen, toteaa Ojankoski. – Hankintahinta toki ratkaisee, mutta ennen sitä tehdään laatupäätökset, eikä halvin materiaali saa olla yksinomaan määräävä tekijä hän jatkaa.
Kestävien ja vähän huoltoa vaativien materiaalien ja rakenneratkaisujen käyttö lisää rakennuksen arvostusta, koska niiden tiedetään alentavan ylläpitokustannuksia ja yhtiövastiketta. Laadukkaasti toteutettu rakennushanke nostaa lähes poikkeuksetta enemmän asuntojen arvoa kuin halvalla toteutettu vaihtoehto.